Di seguito si illustrano le disposizioni di maggiore interesse del decreto-legge n. 47/’14, contenente il cosiddetto Piano Casa, nel testo divenuto definitivo.
Cedolare secca al 10% per i contratti agevolati
Viene ridotta dal 15% al 10% – per il quadriennio 2014-2017 – l’aliquota della cedolare secca per i contratti di locazione agevolati (3 anni + 2) stipulati nei comuni ad alta ten-sione abitativa (elenco sul sito Internet della Confedilizia). Comuni il cui elenco si pre-vede che sia aggiornato dal Cipe (Comitato interministeriale per la programmazione economica) entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in esame.
Cedolare secca al 10% anche nei comuni colpiti da calamità
L’aliquota del 10% della cedolare secca può essere applicata anche per i contratti stipu-lati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la da-ta di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge in esame, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di calamità naturali.
Cedolare secca anche per abitazioni locate a cooperative edilizie ed enti no profit
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abi-tative locate “nei confronti” di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
Detrazione mobili indipendente da importo detrazione ristrutturazioni
Per il periodo dal 6.6.’13 al 31.12.’14 le spese per l’acquisto di mobili e di grandi elet-trodomestici sono computate, ai fini della fruizione della detrazione Irpef, indipendentemente dall’importo delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione che fruiscono delle detrazioni per gli interventi di ristrutturazione.
Tassazione della casa in Italia dei pensionati residenti all’estero
Ai fini Imu, a partire dal 2015, è considerata direttamente adibita ad abitazione princi-pale “una ed una sola” unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.
Sull’unità immobiliare in questione, la Tasi e la Tari sono applicate, per ciascun anno, in misura ridotta di due terzi.
Contrasto all’occupazione abusiva degli immobili
Chiunque occupi abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l’allacciamento a pubblici servizi in relazione all’immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge.
A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in e-same, gli atti riguardanti l’allacciamento dei servizi di energia elettrica, di gas, di servizi idrici e della telefonia fissa, nelle forme della stipulazione, della volturazione, del rinno-vo, sono nulli, e pertanto non possono essere stipulati o comunque adottati, qualora non riportino i dati identificativi del richiedente e il titolo che attesti la proprietà, il re-golare possesso o la regolare detenzione dell’unità immobiliare in favore della quale si richiede l’allacciamento. Al fine di consentire agli enti che forniscono i servizi la verifica dei dati dell’utente e il loro inserimento negli atti sopra indicati, i richiedenti sono tenu-ti a consegnare a tali enti “idonea documentazione” relativa al titolo che attesti “la proprietà, il regolare possesso o la regolare detenzione” dell’unità immobiliare, in ori-ginale o copia autentica, o a rilasciare dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
I soggetti che occupano abusivamente alloggi di edilizia residenziale pubblica non pos-sono partecipare alle procedure di assegnazione di alloggi della medesima natura per i cinque anni successivi alla data di accertamento dell’occupazione abusiva.
Salvezza degli effetti delle sanzioni “civilistiche”
Vengono fatti salvi, fino al 31.12.’15, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi di disposizioni – i commi 8 e 9 dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/’11 – non più in vigore in quanto dichiarate illegittime dalla Corte costi-tuzionale con una sentenza di appena due mesi addietro (la n. 50 del 14.3.’14). Disposi-zioni attraverso le quali veniva previsto – come riassumeva la stessa Consulta nella cita-ta sentenza – un meccanismo di sostituzione sanzionatoria della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di legge nonché l’estensione di tale discipli-na, e di quella relativa alla nullità dei contratti di locazione non registrati, anche alle i-potesi di contratti di locazione registrati nei quali sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e di contratti di comodato fittizio registrati.
Maggiori tutele per acquirenti di immobili da costruire
Viene disposto che l’acquirente di un immobile da costruire non possa rinunciare alle tutele previste dal d.lgs. n. 122/’05 (contenente, per l’appunto, disposizioni per la tute-la dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) e che ogni clausola contraria sia nulla e debba intendersi come non apposta.
Vengono estese al coniuge dell’acquirente di un immobile da costruire alcune previsioni contenute nella relativa normativa (in tema di diritto di prelazione e di esenzione e limi-ti alla esperibilità dell’azione revocatoria).
Modifica a una fattispecie di “nuova costruzione”
Viene modificata una delle fattispecie di “interventi di nuova costruzione” indicate nel Testo unico dell’edilizia, quella riguardante l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come de-positi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee “e salvo che” (dice ora la norma sostituendo la parola “ancorché”) siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive al-l’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggior-no di turisti.
Finanziamento Fondo locazioni e Fondo “morosi incolpevoli”
Vengono previsti maggiori finanziamenti per il Fondo per il sostegno alle abitazioni in loca-zione di cui alla legge n. 431/’98 e per il Fondo destinato agli inquilini “morosi incolpevoli” di cui all’articolo 6, comma 5, del d.l. n. 102/’13, come convertito.
Erogazione contributi “morosi incolpevoli” attraverso le associazioni
Viene previsto che i contributi relativi al Fondo destinato agli inquilini “morosi incolpevoli” vengano erogati dai Comuni in forme tali da assicurare la sanatoria della morosità, anche utilizzando la modalità di cui al terzo periodo del comma 3 dell’articolo 11 della legge n. 431/’98, e quindi erogando i contributi al locatore tramite l’associazione della proprietà edilizia dallo stesso locatore per iscritto designata, che attesta l’avvenuta sanatoria con dichiarazione sottoscritta anche dal locatore.
Riscatto a termine degli “alloggi sociali”
Viene previsto che le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli “alloggi sociali” – sulla cui definizione il decreto alimenta una confusione esistente già sulla base della pregressa normativa – possano contenere la clausola di riscatto dell’unità immobilia-re e le relative condizioni economiche. La clausola comunque non può consentire il riscatto prima di sette anni dall’inizio della locazione. Il diritto al riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo fami-liare. Chi esercita il riscatto non può rivendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni. Fino alla data del riscatto, il conduttore può imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e per altra parte in conto affit-to; ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap, i corrispettivi si considerano canoni di loca-zione, anche se imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e ad essi si ap-plicano le disposizioni di cui al paragrafo successivo (imposizione sui redditi dell’investitore per “alloggi sociali”) ove ne ricorrano le condizioni. Ai fini delle imposte sui redditi e dell’I-rap, i corrispettivi delle cessioni degli alloggi di edilizia sociale si considerano conseguiti alla data dell’eventuale esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del con-duttore e le imposte correlate alle somme percepite in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio nel periodo di durata del contratto di locazione costituiscono un credito d’im-posta. Un successivo decreto ministeriale disciplinerà le “clausole standard” dei contratti di locazione e di futuro riscatto, le tempistiche e gli altri aspetti ritenuti rilevanti nel rapporto nonché le modalità di determinazione e di fruizione del credito d’imposta.
Imposizione sui redditi dell’investitore per “alloggi sociali”
Viene previsto che, fino all’eventuale riscatto dell’unità immobiliare da parte del condutto-re e, comunque, per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei la-vori di nuova costruzione o di realizzazione mediante interventi di manutenzione straordi-naria o di recupero su un fabbricato preesistente di un “alloggio sociale”, i redditi derivanti dalla locazione dell’alloggio in questione non concorrano alla formazione del reddito d’im-presa ai fini delle imposte sui redditi e alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell’Irap, nella misura del 40 per cento.
Altre disposizioni
Ulteriori disposizioni del decreto-legge come convertito concernono: modifiche alla disci-plina del Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione; misure per l’alienazione del patrimonio residenziale pubblico; programma di recupero di immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica; “detrazioni Irpef per il conduttore di alloggi sociali”; edilizia residenziale sociale.
Fonte: Confedilizia
